Аналитика по сделкам на рынке загородной недвижимости в сегменте коттеджных посёлков и в целом по рынку, за первое полугодие 2024 года, выводы и прогнозы на второе полугодие по продаже земельных участков и индивидуальных жилых домов

Закончилось первое полугодие и можно подвести текущие итоги по рынку загородной недвижимости в сегменте коттеджной застройки. 

Данные Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» говорят о росте цен на участки в коттеджных посёлках Ленобласти на 22%. Усреднённый показатель по районам и классам посёлков - 365 тысяч рублей за сотку.

Самые низкие по бюджету - предложения участков без подряда на строительство, соответственно, этот формат самый популярный, такие предложения составляют до 90% от общего спроса, куда относятся участки с подрядом на строительство, готовые коттеджи и таунхаусы. В настоящее время в Ленинградской области участки, дома и секции в таунхаусах можно приобрести примерно в 310 коттеджных посёлках.

За последние шесть лет наблюдается явная тенденция роста сделок в коттеджных посёлках год от года.

Учтем, что участки в коттеджных поселках, как правило, заметно дороже, чем в «старых» садоводствах или массивах ИЖС - за счет вложений в инфраструктуру и управление. Средние цены по всему объему предложения периодически приводятся в обзорах ЦИАН и «Авито». 

Основываясь на данных Росреестра (эти сведения публикует сайт журнала «Пригород» - http://www.vprigorode.ru/news/2024-07-04/polugodye_rosta/), можно констатировать следующее: 

• количество введённые в эксплуатацию индивидуальных жилых домов (2382) выросло на 18% по сравнению с маем этого года;
• за первое полугодие всего введено 13 391 домов, что на 30 % превышает показатели прошлого года;
• при этом домов для постоянного проживания, построенных на земельных участках для садоводства (в СНТ), как в июне, так и за первое полугодие построено больше, чем домов на участках под ИЖС. 

Теперь познакомимся с данными по зарегистрированным договорам купли-продажи (ДКП).

В июне продано 2765 домов, что немного превышает показатель мая (2627 сделок по ДКП).

Всего за первое полугодие зарегистрировано 14012 сделок купли-продажи, что означает прирост на 3,2 % к показателю прошлого года. 

Участков под ИЖС и СНТ в июне продано 9120 - почти столько сколько и в мае 9116.

А вот за полугодие участков продано 44920, что уступает объему продаж за 2023 год (47 059 сделок), но существенно больше показателя за 2022 год (36 947 договоров по участкам). Снижение по сравнению с прошлым годом незначительное, на уровне 4,5%. 

Выводы: 

• загородный рынок коттеджных посёлков чувствует себя отлично и демонстрирует стабильные показатели;
• рост числа сделок по жилым домам и регистрации жилых домов можно объяснить реализацией «земельных запасов» - тем, что в 2022-2023 годах многие спекулянты купили участки, но продавали их не сразу, а с задержкой, дожидаясь подорожания. Затем такие участки попали в руки "конечных" покупателей, которые наконец построили на них дома и зарегистрировали их, или предприниматели построили дома на продажу, продали и зарегистрировали.
• стабилизация продаж в сегменте участков участков и спад на уровне погрешности можно объяснить тем, что многие люди вложились в землю в период турбулентности на рынке, с целью переждать риски инфляции и т.п. Количество людей, желающих сохранить капитал путём его вложения в недвижимость, было весьма велико, немало было и спекулянтов, зарабатывающих на росте стоимости земли.  Сейчас доля частных инвесторов, которые ещё не вложились в землю начинает немного сокращаться. 

Прогнозы на следующее полугодие: 

• в июле и августе будет наблюдаться естественный сезонный спад числа сделок, осенью возобновится подъём, который будет сохраняться до декабря 2024 года. В декабре наступит сезонный спад;
• показатели второго полугодия будут близки к показателям первого. 
• отмена льготной ипотеки не окажет заметного влияния на конъюнктуру загородного рынка, на продажи участков и индивидуальных домов ввиду того, что её доля была небольшой, в пределах 7%. (За пять месяцев в СПб и ЛО было выдано около 7 тысяч кредитов на ИЖС). 

Цены на участки будут расти по следующим причинам:

• серьёзная инфляция;
• количество новых вводимых коттеджных посёлков отстаёт от темпов продаж, и данная тенденция будет нарастать. Количество предложений, по данным КЦ «ПН», в 2024 году сократилось на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Количество новых проектов сократилось примерно на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года;
• предстоит введение НДС для предпринимателей с УСН и с годовым доходом за 2024 год более 60 млн; во многих проектах приведёт к повышению цен с 1 января 2025 года, и налоги - не единственная составляющая в структуре роста цен; 

Я полагаю, что рост цен на участки в удачных локациях с хорошей инфраструктурой и управлением за 2024 год составит от 30%; самый высокий спрос будет в коттеджных посёлках, расположенных в удачных локациях, с развитой инфраструктурой и высокой степенью готовности.