Итоги первого полугодия 2025 по рынку загородной недвижимости Ленобласти. Прогнозы на будущее. Смени

Рекордные падения объёмов продаж дилеров автоцентров, серьёзный спад на первичном рынке недвижимости городской, большой спад в потреблении пиломатериалов в Ленобласти в период сезонного спроса — это реалии нашего рынка.

А что мы видим на загородном рынке недвижимости Ленинградской области из цифр, которые предоставляет Росреестр?

Количество вновь зарегистрированных частных домов за полгода подросло на 14 % в сравнении с аналогичным периодом 2024 года. А по сравнению с 2023 годом рост на 50%.

Пока можно уверенно констатировать, что ввод новых домов увеличивается, но темпы роста заметно сокращаются. Также как и снижается средняя площадь вводимых в эксплуатацию домов. На сегодняшний день это примерно 137 м2 для сегмента ИЖС и 122 м2 для СНТ и ДНП.

Отметим также тенденцию пока небольшого преобладания домов, вводимых на участках СНТ по сравнению с ИЖС.

В перспективе 5 лет считаем, что она будет нарастать ввиду того, что областные власти установили экономически невыгодные условия на перевод земли под ИЖС. В ближайшей перспективе в основном земля будет переводится под СНТ. А следовательно, и домов будет больше строиться на участках под СНТ. Но не все ипотечные программы работают для случая СНТ. Есть те, которые работают только под ИЖС.

Данные по годам представлены в Таблице 1.

Таблица 1. Ввод индивидуальных жилых домов Ленобласти

Учитывая снижение спроса на пиломатериалы и, соответственно, снижение цен на них, стоимость строительства новых домов может оказаться выгоднее покупки во вторичке домов, построенных во время высоких цен на стройматериалы. Отсюда напрашивается вывод о том, что можно и в 2025 году ожидать незначительный рост числа новых вводимых индивидуальных домов.

Несмотря на меры, предпринимаемые властями по регулированию рынка ИЖС, он чувствует себя стабильно. «Несмотря на лечение, больные выздоравливают», как говорится в известной шутке. А вот показатели рынка МКД, где госрегулирование серьёзно участвует в рынке, показатели ввода в эксплуатацию оставляют желать лучшего и уступают индивидуальному рынку почти в 10 раз по показателю вводимой площади, хотя ещё недавно мы писали о паритете этих рынков по показателям ввода жилья.

Что касается вторичного рынка индивидуальных домов, то здесь из года в год мы наблюдаем весьма стабильные показатели. Количество сделок по продаже вторичных индивидуальных домов колеблется в диапазоне 13576 - 14012 шт. последние три года.

Поскольку для вторичного рынка льготная ипотека не работает, то можно уверенно сказать, что вторичный рынок справляется и без государственной поддержки и чувствует себя весьма стабильно.

С учётом ненулевой вероятности перехода загородного рынка недвижимости от инфляции к дефляции, можно осторожно предположить дальнейшее небольшое снижение числа продаж на вторичном рынке.

Показатели продаж представлены в Таблице 2.

Табл. 2. Продажи индивидуальных жилых домов по ДКП, вторичный рынок, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Первые признаки начинающейся дефляции на загородном рынке недвижимости Ленобласти наблюдаются не только в показателях на вторичном рынке индивидуальных жилых домов, но и особенно заметны по показателям продаж земельных участков под ИЖС, СНТ и ДНП.

Динамика снижения уже имеет ярко выраженный характер и проявляется на протяжении последних двух лет.

Начиная с 2023 года, когда продажи за первое полугодие составляли 47059 участков, наблюдается спад год к году. В 2024 году - 44 920 участков и в 2025 - 39 339. При этом темп падения продаж ускоряется. Если в 2024 году спад за полугодие составил 4,7%, то в 2025 уже 14%.

Причём это общий показатель. Если же говорить о продажах участках в коттеджных посёлках, доля которых составляет не более 15% от рынка, то здесь ситуация выглядит гораздо хуже. Спад оценивается на уровне 60-80%!

Такое падение можно объяснить существенно более высокой ценой на инженерно-подготовленные участки с газом, водой и электричеством. Цены на такие участки начинаются, как правило, от 3 000 000 рублей. Учитывая высокие процентные ставки по ипотеке, такие суммы многие покупатели сегмента эконом и комфорт класса не могут достать из собственного кошелька.

Следует также отметить, что падение объёмов продаж не сопровождается снижением цен на земельные участки. Хотя в скрытой форме такое снижение уже наблюдается, когда продавцы предлагают беспроцентные рассрочки от года и более.

Девелоперы очень не хотят снижать цены, боясь, что тогда может начаться массовый обвал цен и запустится самый страшный для рынка механизм дефляции. Когда потребители не будут спешить покупать, а будут ожидать дальнейшего снижения цен.

Дефляция гораздо страшнее инфляции для экономики. Потому что выход из неё требует гораздо большего времени, чем из инфляции. Достаточно вспомнить в истории США период так называемой «великой депрессии», который длился более десятилетия.

Но сценарий развития дефляции на сегодняшний день маловероятен ввиду того, что у финансовых властей РФ есть механизм в виде снижения ключевой ставки, что будет способствовать выходу денежной массы с банковских счетов на реальный рынок и, соответственно, росту продаж, спроса и, как следствие, цен.

В Таблице 3 представлены показатели продаж земельных участков.

Табл. 3. Продажи участков ИЖС, СНТ, ДНП, по договорам купли-продажи, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Учитывая то, что ключевая ставка скорее всего будет снижаться медленно, чтобы не вызвать резкого оттока капитала с банковских депозитов, спад спроса на коттеджные посёлки, земельные участки в них и дома следует рассчитывать на длительное время, на несколько лет ещё.

Поэтому основными покупателями в коттеджных посёлках будут покупатели «для себя», а не инвесторы с целью заработать на строительстве и продаже загородного дома. Хотя, конечно, строительные компании, которые ориентированы на работу на загородном рынке, будут строить дома, но в основном по договорам подряда, а также дома на участках, которые им предоставят девелоперы без оплаты. С условием оплаты за землю при продаже дома.

Если ещё недавно в коттеджных посёлках число покупателей «для себя» и инвесторов было почти одинаковым, то сегодня преобладает удельный вес покупателей «для себя». Часть инвесторов перевела деньги в банки на депозиты.

По мере постепенного снижения ключевой ставки ожидается их постепенный возврат на загородный рынок, но скорее всего не раньше, чем ставка стане на уровне 10-12% годовых, а это скорее всего наступит не ранее чем через пару лет.

Задать вопрос Подобрать участок Заказать обратный звонок Записаться на просмотр