Итоги загородного рынка недвижимости Ленобласти за 2025 год и прогнозы по рынку на 2026 год

Закончился 2025 год и пора подводить итоги рынка загородной недвижимости Ленинградской области и пригородных районов Санкт-Петербурга.

Итоговые цифры по первичному рынку, по постановке на кадастровый учёт индивидуальных жилых домов:

поставлено на учёт 23 718 жилых дома общей площадью 3,1 млн кв.м.

Из них 11 125 - дома на участках ИЖС, общей площадью 1,56 млн кв.м.

12 593 - дома на участках СНТ общей площадью 1,54 млн кв.м.

Средняя площадь дома:

• на участке ИЖС - 140 м2
• на участке СНТ - 122 м2

Напомним, что в 2024 году было введено в эксплуатацию 20 900 индивидуальных жилых дома.

Напрашивается осторожный вывод о том, что рынок новых индивидуальных домов постепенно адаптируется к системе эскроу-финансирования и начинает подрастать. Рост составил за год 13,5%.

А теперь рассмотрим среднюю стоимость новых домов (коттеджей) в разных районах Ленобласти.

Средние цены по сегментам за коттедж:

Стоит отметить, что нет района, который бы лидировал по средней цене за коттедж во всех ценовых сегментах: эконом, комфорт, бизнес и элит.

Самая высокая средняя цена за коттедж в сегменте комфорт класса принадлежит Всеволожскому району - 26 млн руб. А в сегменте бизнес-класса лидирует Пушкинский район с 45, 3 млн руб. за коттедж.

В элитном сегменте абсолютное лидерство по самой высокой средней цене за коттедж занимает Курортный район 216,5 млн.

Самая низкая средняя цена в сегменте эконом-класса для среди районов Ленобласти, расположенных рядом с Санкт-Петербургом в Тосненском районе - 7,1 млн рублей.

Следует также отметить, что и во Всеволожском районе довольно низкие средние цены в эконом сегменте - 9,6 млн рублей.

Сравнивая динамику средних цен за коттеджи за 2024 и 2025 год, отметим заметный рост цен в элитном сегменте на 18,2%. В остальных сегментах можно сказать, что цена почти не изменилась.

Инвестиционные выводы

В связи вышесказанным можно сделать вывод: инвестиции в строительство загородных домов в сегментах эконом, комфорт и бизнес потеряли актуальность. В этих сегментах зарабатывают только строительные компании или строительные бригады. Для инвесторов в структуре цены места уже нет.

При этом элитный рынок практически не зависит от ситуации с банковским кредитованием и по всей видимости рассматривается, как надёжная ниша для хранения большого капитала.

Динамика развития коттеджных поселков в Ленобласти

Количество коттеджных посёлков, в которых продаются земельные участки год от года сокращается. Если в 2021 году в Ленобласти насчитывалось таких 446 посёлков, то к концу 2025 года их количество существенно сократилось до 245 шт.

При этом среднее количество предлагаемых лотов (земельные участки, дома, таунхаусы) более стабильно, но имеет тенденцию в сторону плавного снижения с 16 900 лотов в 2021 году к 14 200 лотов в 2025 году. Правда по сравнению с 2024 годом прирост составил +3 %.

Отметим заметное сокращение новых выводимых лотов. Если в 2021 году их было выведено 13900, то в 2025 всего 3900. Но в тоже время по сравнению с предыдущим 2024 годом прирост составил +6%.

Не большой прирост показателей в 2025 году по сравнению с 2024 годом скорее всего можно объяснить началом цикла снижения ключевой ставки, которая уменьшилась с 21% до 16%.

А теперь посмотрим на изменение в структуре предложений.

Структура предложений 2021–2025

За последние 5 прошедших лет структура предложений на загородном рынке не претерпела существенных изменений. Львиную долю рынка по-прежнему составляет предложение земельных участков. Это в первую очередь можно объяснить самой низкой ценой лотов в представленной структуре предложений, а также необходимым первым шагом для реализации следующих этапов строительства домов, таунхаусов.

Следует также отметить двухкратный рост доли коттеджей в структуре предложений в основном за счёт уменьшения доли смешенной застройки и участков. Данный факт можно объяснить тем, что на проданных за эти годы земельных участках начался небольшой рост активности строительства домов, связанный с адаптацией к системе эскроу финансирования строительных компаний.

Продолжая разговор об итогах загородного рынка недвижимости Ленобласти, поговорим о самом большом в структуре предложений удельном весе - земельных участках.

Спрос на земельные участки в 2025 году

Мы видим, что основной спрос находится на сегменты эконом и комфорт класса. На Бизнес класс и Элит приходится не более 33%. Примерно такую же пропорцию мы ожидаем и на 2026 год.

Динамика цен на участки без подряда (УБП)

Наибольшим спросом на рынке загородной недвижимости Ленобласти и пригородных районах Санкт-Петербурга пользуются земельные участки без подряда (УБП) на строительство.

Рассмотрим данные, представленные консалтинговым центром "Петербургской недвижимости".

Динамика изменений средней цены сотки УБП по районам Ленобласти (тыс. руб./сотка).

Наибольшую динамику роста за 2025 год показал Всеволожский район +18%. Но этот показатель находится на уровне близким с средним депозитным процентным ставкам. По остальным районам ситуация с ростом цен ещё хуже. Поэтому для инвесторов инвестиции в земельные участки в 2024 и 2025 годах не оправдали ожиданий. Но учитывая тренд на снижение ключевой ставки, по мере её снижение инвестиционная привлекательность в земельные участки будет постепенно нарастать.

Лидерство Всеволожского района по данному показателю можно объяснить сохраняющимся высоким спросом на участки, расположенные рядом с городом, а также ещё и тем, что во многих коттеджных посёлках к 2025 году оказалось много коттеджных посёлков с высоким процентом завершённости строительства инженерных сетей, транспортной и социальной инфраструктуры.

По нашим прогнозам, в 2025 году земельные участки, расположенные во Всеволожском районе, так же будут иметь самый высокий потенциал для роста цены.

Причину падения цен на земельные участки в Кингисеппском районе можно объяснить удалённостью от Санкт-Петербурга, низким спросом на данное направление.

Основные выводы:

1. Стадия бурного роста, вызванная коронавирусной пандемией, закончилась. Загородный рынок перешёл в стадию стагнации.
2. В связи с торможением процессов утверждения генеральных планов городских и сельских поселений на уровне комитетов Правительства Ленобласти, заметно сокращается количество разрешений на строительство, выдаваемых девелоперам под строительство многоквартирных домов. В связи с этим мы ожидаем заметный спад объёма вводимого жилья в сегменте МКД примерно через 2-3 года и, как следствие, образование дефицита и роста цен на квартиры.
3. Также заметно снизилась активность девелоперов по подготовке к старту новых проектов и старту новых проектов. Некоторые девелоперы заняли выжидательную позицию и просто держат капитал на депозитных счетах, получая доход по банковским процентам подчас сравнимый или даже превышающий доход от основной деятельности.
4. В связи с прогнозируемым снижением предложений на первичном рынке мы предполагаем рост активности покупателей на вторичном рынке.
5. Учитывая общее снижение покупательской способности и затягивание гаек, о котором напишем ниже, мы ожидаем рост активности покупателей в плане самостроя и привлечения «бригад» строителей. У организованных строительных компаний стоимость подряда будет выходить дороже с учётом роста НДС и других затрат.
6. Не все строительные компании смогут адаптироваться к специфике эскроу-финансирования, когда фактически надо строить на свои деньги или получать кредитование от банков.
7. Не все строительные компании (СК) смогут открыть возобновляемые кредитные линии ВКЛ или невозобновляемые кредитные линии НКЛ
8. Из тех строительных компаний (СК), которые смогут открыть ВКЛ или НКЛ, не все смогут их нарастить до нужного объёма или же компаниям искусственно придётся сдерживать темпы заключения договоров подряда.
9. На рынке будут появляться бригады «шабашников», качество строительства от этого может пострадать, также, как и гарантийные обязательства.
10. В то же время те СК, которые «устоят» и справятся со всеми сложностями переходного периода на эскроу финансирование имеют серьёзные перспективы роста в случае нахождения «дешёвых» денег и расширения кредитных линий от банков.
11. Временно в 2026 году рынок будет «деградировать» в сторону роста в его структуре участков без подряда на строительство.
12. В следствие сокращения активности девелоперов по вводу новых объектов, следует ожидать долгосрочный тренд на образования дефицита предложений.

Во многом динамика развития загородного рынка недвижимости Ленинградской области будет зависеть от размера ключевой ставки и динамики её изменения.

К сожалению, наметившийся тренд снижения ключевой ставки с 21% до 16% может замедлиться, остановиться или даже получить обратное движение в виде роста. Это связано с рядом проинфляционных факторов, которые следует отметить:

1. рост налогов и сборов:

- НДС с 1 января 2026 года вырос на 2 % и составил 22%

- рост ЖКХ дважды за год. С 1 января +1.7% из-за НДС, с 1 октября рост ещё на 8-22%. По Санкт-Петербургу ожидается рост +16,3%

- рост тарифов по услугам связи +20-25%

- рост комиссий по банковским услугам

2. В среднем ожидается рост цен на продукты питания +10-15 %. Льготная ставка НДС 10% сохраниться только для социально-значимых товаров. Рост цен на алкоголь и сигареты на 10-17% из-за увеличения акцизов.
3. Рост цен на одежду и обувь +8-10%, а импорта на 12%.
4. Ожидается рост цен на мебель, стоматологию.
5. На электронику рост может составить до 30% из-за технологического сбора.
6. Рост цен на ввозимые иномарки с мощностью двигателя более 160 л/с из-за отмены льгот по утильсбору.
7. В городских новостройках ожидается рост цен, вызванный возвращением штрафов для застройщиков.
8. Рост штрафов за нарушение ПДД в среднем в 1,5 раза.
9. Ухудшение условий внешней торговли, снижение цен на нефть и усиление торговых войн могут привести к ослаблению рубля.
10. Дефицит бюджета также будет оказывать давление. Как подсчитали экономисты. Каждый триллион долга в бюджете вызывает инфляционную реакцию в виде повышения на 1%. При 6 трлн дефицита, это уже даёт вклад в инфляцию в размере около 6 %.
11. Слишком сильное замедление экономики. Компании вынуждены перекладывать высокие процентные издержки в цены на товары и услуги. По данным «Фонтанка.ру» более 80% опрошенных бизнесменов ждут ухудшения экономической ситуации в новом году.
12. Основной проинфляционный риск может быть связан с ослаблением курса рубля к доллару.

При негативном сценарии, когда проинфляционные факторы будут доминировать и инфляционное давление будет нарастать, регулятору придётся вернуться к жёсткой монетарной политике и поднять ключевую ставку до 16,5%. Это позволит сдержать инфляцию на уровне 7% годовых.

Прогноз ключевой ставки и инфляции

По мнению многих аналитиков и экспертов оживление российской экономике может начаться, когда ключевая ставка опустится до уровня 12%. В этом случае ставки по ипотеки будут в районе 14 %. Как показал предыдущий опыт, такие ставки вполне приемлемы для населения.

Снижение покупательской активности также будет связано с ограничением с 1 февраля 2026 года выдачи льготной семейной ипотеки на семью только одна.

Позитивные тренды в 2026 году:

1. Губернатор Ленобласти подписал новую программу газификации Ленобласти. За 7 лет газ будет проведён в 417 населённых пунктов. Это заметно ускорит динамику строительства в сегментах ИЖС и СНТ. В 2025 году было газифицировано около 18 000 домов, а с начала программы уже 32000. Региональная субсидия на подключение газа и приобретение оборудования для ленинградцев сохраняется в полном объеме 180-300 тыс. рублей.
2. Программа развития дорожной сети Ленобласти также должна способствовать ускорению развития территорий и загородному строительству.

Учитывая заметную инерционность загородного рынка, в 2026 году мы не ожидаем существенного роста или спада основных рыночных показателей по продаже земельных участков и домов.

Объёмы вторичного рынка жилых домов будут вести себя весьма стабильно.

Мы также считаем, что цены на участки и дома снижаться тоже не будут, а с учётом роста налогов и тарифов на новые дома и участки в новых коттеджных посёлках они будут расти, но в разных районах Ленобласти по-разному. Динамика примерно может напоминать динамику 2025 года.

Заметное оживление на загородном рынке может начаться после снижения ставки к уровню 12%, но мы не ожидаем этот уровень увидеть в 2026 году.

В данной статье не приведены итоговые цифры по продаже земельных участков за 2025 год: они ещё не получены из Росреестра. Позже опубликуем материал, описывающий итоги по продаже земельных участков. Следите за новостями, подписывайтесь на обновления в Дзен, получайте уведомления в Дзен-ридер в ТГ.