Какие участки покупают в 2026 году в Ленобласти? Чек-лист.

В данной статье речь пойдёт о земельных участках ИЖС и СНТ в Ленобласти. 

Данный материал может быть одинаково полезен тем, кто планирует покупку земельного участка для себя, так и в инвестиционных целях. 

Поскольку стоимость земельных участков в десятки и даже сотни раз превышают средние заработные платы, то подходить к приобретению участка следует не только с эмоциональной точки зрения, но и с рациональной. И думать о том, что может возникнуть необходимость в будущем продажи приобретённого участка. Чтобы не потерять, а заработать при продаже участка, рекомендуем обратить внимание на аспекты, перечисленные в данной статье. 

В нашей публикации в январе «Загородный рынок Ленобласти: - 45% новых поселков. Итоги 2025 года и чего ожидать в 2026?» мы приводили аналитику, из которой следовало, что основной спрос в загородной недвижимости Ленобласти составляют участки без подряда. Их доля в структуре предложений на загородном рынке составляет почти три четверти. 

Основной объём предложений и спроса сосредоточен в сегментах эконом и комфорт класса. Их доля составляет две трети. А сегменты бизнес и элит занимают только одну треть рынка. 

Наиболее популярными из районов Санкт-Петербурга и Ленобласти являются: Курортный, Петродворцовый, Выборгский ЛО, Пушкинский, Всеволожский ЛО, Приозерский ЛО, Тосненский ЛО и Ломоносовский ЛО. 

Основной спрос сосредоточен на предложениях, расположенных на расстоянии около получаса езды от КАД. При этом, если участки расположены на границе с лесом или у воды, то им отдаётся предпочтение, но при этом, как правило, цена на них оказывается выше. 

В целом можно выделить закономерность: участки на первой линии у воды или леса стоят дороже. Ценою продавцы регулируют спрос. 

Учитывая то, что заметную долю в продажах составляют участки, приобретаемые по льготной семейной ипотеке, обратим внимание на то, какие земельные участки соответствуют требованиям семейной ипотеке под 6% годовых. Правда теперь размер процента будет определяться количеством детей в семье. 

О допустимом юридическом статусе земли. 

Категория земли, допускающая строительство на нём жилого дома, может быть:

«Земли населённых пунктов, а виды разрешённого использования при этом: для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС), под садоводство (СНТ), под личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Или категория может быть: земли сельскохозяйственного назначения, ВРИ «под садоводство» (СНТ). 

Участок должен стоять на кадастровом учёте, иметь официально зарегистрированные границы. Что подтверждается выпиской из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). 

Важно убедиться, что участок не расположен в границах санитарных или охранных зон:

• от линий электропередач;
• от газопроводов;
• от скотомогильников;
• в полосе дорожного отвода автомобильной трассы;
• в водоохранной или береговой зонах;
• в природоохранной зоне;
• в зоне подтопления;
• в зоне с особыми условиями использования территории;
• и др. 

В целях экономии, возможно приобретать земельные участки, на часть территории которых попадают такие зоны, однако, следует внимательно изучить информацию, возможно ли строительство капитальных или не капитальных строений и при каких условиях. 

Покупатели, которые ищут участки у воды и леса должны учитывать, что отступ до дома от границы с лесом должен быть 30 метров, в ряде случаев при выполнении специальных противопожарных норм допускается сокращение дистанции до 15 метров. В береговой зоне 20 метров от воды нельзя строить капитальные строения, а водоохранной 50-метровой зоне особые требования к канализации - она должна быть закрытого типа. 

Для того, чтобы узнать какие санитарные или охранные зоны попадают на участок, рекомендуем заказывать выписку из правил землепользования и застройки по данному участку. Откуда видно, в какой функциональной зоне расположен участок, какие существуют ограничения по его использованию, предельные показатели минимальные и максимальные (плотность застройки, высотность, отступы от границ участка и т.п.). Также рекомендуем заказать градостроительный план на земельный участок, в котором будут приведены требования ПЗЗ по данному участку и ограничения по его использованию. 

При оформлении ипотеки банки обращают внимание на наличие инженерных коммуникаций на границе участка и возможность подключения к ним. 

К участку должен быть обеспечен подъезд круглый год. Также, юридически, в выписке из ЕГРН должно быть указано через какие земельные участки осуществляется подъезд к приобретаемому участку. Если такого нет, то можно столкнуться с тем, что подъезд к участку проходит через чью-то частную собственность, и собственник может потребовать плату в виде частного сервитута за право прохода и проезда. 

При покупке участка по льготной ипотеке не допускается возведение дома «хозспособом». Дом должен строиться профессиональными подрядчиками по договору подряда. Подрядчиком должно быть юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. При покупке участка по льготной семейной ипотеке одновременно должен заключаться договор подряда на строительство дома. Максимальная сумма кредита ограничена 12 млн. рублей. Если требуется большая сумма, тогда можно воспользоваться комбинированной ипотекой. Недостающую сумму добрать уже по рыночной ставке. Общий лимит в этом случае ограничен суммой в 30 млн. рублей. 

Наиболее востребованными являются участки:

1. к которым есть хорошая транспортная доступность. Наличие остановок общественного транспорта в пешей доступности, наличие подъездной дороги с твёрдым покрытием.
2. к границе которых подведены инженерные сети: газопровод среднего давления, водопровод, электросети, сети наружного освещения, линия интернет.
3. имеющие в шаговой доступности объекты социальной инфраструктуры:

      - магазины

     - ПВЗ

     - кафе, рестораны

     - предприятия сферы услуг

     - АЗС

     - автосервис

     - спортивные сооружения открытого или закрытого типа (спортивные площадки, эко-тропы, спортивно-оздоровительные комплексы)

    -  эко-фермы

   - конные фермы

   - детские площадки

   - скверы и парки 

Как правило, вышеперечисленным требованиям соответствуют участки в коттеджных посёлках. Правда, статистика говорит о том, что доля продаж участков в организованных застройках составляет только 15 %. Это связано с тем, что цена на земельные участки в коттеджных посёлках оказывается выше, а также там есть ежемесячные платежи на обслуживание инфраструктуры посёлка. В пользу выбора земли в коттеджном поселке также служит факт того, что динамика роста цен на земельные участки здесь выше. Таким образом, покупка земельного участка в коттеджном посёлке является более безопасной и более потенциально доходной инвестицией. Важным критерием также является то, что в посёлках уровень комфортного проживания выше: в них есть своя управляющая компания или в случаях СНТ собственники сами управляют посёлком, нанимая подрядные компании. 

Покупка земельных участков в коттеджных посёлках требует внимательного подхода. 

На что обращать внимание при покупке участка в коттеджном поселке? 

• на стаж девелопера, строящего посёлок. Он должен быть не менее 5-6 лет.
• на количество построенных посёлков. Их должно быть не менее трёх.
• на размеры поселков, ранее построенных девелопером. Маленькие по количеству участков поселки сильно отличаются по сложности организации инфраструктуры от крупных проектов. Опыт девелопера в мелких проектах может оказаться не только бесполезным при создании крупного поселка, но и вредным.
• на отзывы о девелопере в соц. сетях. Правда, следует учитывать тот факт, что люди чаще оставляют негативные отзывы и реже позитивные. Когда в посёлке всё работает исправно, это воспринимается жителями часто как должное. Бывают случаи «заказных» отзывов от конкурентов.
• на достижения девелопера. Победы на профессиональных конкурсах в сфере недвижимости: КАИССА, Доверия потребителя. Рейтинги изданий, работающих в сфере недвижимости: Деловой Петербург, Загородное обозрение и др.
• на отсутствие судебных процессов.
• на отсутствие серьёзной долговой нагрузки.
• на участие девелопера в выставках.

Задать вопрос Подобрать участок Заказать обратный звонок Записаться на просмотр