О перспективах арендного бизнеса загородной жилой недвижимости

Городские риэлтеры в последнее время сообщают о заметном спаде спроса на арендное жильё в Санкт-Петербурге и объясняют это снижением покупательской способности.

По нашему мнению, фактор покупательской способности безусловно может оказывать очень серьёзное влияние, но в данной экономической ситуации на снижение ареной активности оказывают влияние другие тоже весьма существенные факторы.

В первую очередь обсудим загородный рынок и разберёмся в причинах, вызвавших совсем недавно загородный арендный бум.

Первым фактором стала коронавирусная пандемия, начавшаяся в 2020 году. Она вызвала интерес к работе на удалёнке, к жизни за городом.

Вторым фактором стало начало СВО в 2022 году, что привело к серьёзному ограничению поездок зарубеж, в первую очередь, в Европу, и почти двукратному росту цен на авиаперелёты в Европу из-за возникшего длинного плеча перелётов через Турцию, ОАЭ, Армению и т.п. Россияне стали меньше выезжать зарубеж, предпочитая внутренний туризм или отдых за городом.

Третьим фактором стало развитие программ льготной ипотеки: сельская ипотека под 3%, семейная ипотека под 6%, которые в дальнейшем, правда, были сильно ограничены.

И ещё одним важнейшим фактором стал гигантский рост ключевой ставки Центрального Банка (ЦБ) РФ до 21%.

В январе 2021 года ключевая ставка составляла 4,25%, а в январе 2023 года она была 7,5%.

При таких относительно низких ставках относительно низкими оказались и ипотечные ставки. Это привело к тому, что ежемесячные платежи по ипотеке практически сравнялись со ставками арендных платежей и стало выгоднее брать ипотеку и приобретать квартиру или дом, чем платить аренду.

Но ситуация кардинально изменилась, когда ЦБ стал бороться с инфляцией и поднял ключ до 21 % в ноябре 2024 года. Вслед за ним выросла рыночная ипотека и, соответственно, ежемесячные платежи по ней. В результате разница между арендной платой и ежемесячным платежом по ипотеке за один и тот же жилой объект недвижимости стала отличаться в 1,5 и более раза. Кроме этого, в абсолютном выражении ежемесячный платёж по ипотеке стал неподъёмным для многих семей. И в этой ситуации людям, нуждающимся в жилье, практически не осталось альтернативы, у них остался только вариант аренды. Это привело к росту спроса на арендное жильё в городе и за городом и, как следствие, к подъёму цен.

Этот фактор и три указанных выше привели к «золотой лихорадке» на рынке загородной недвижимости. На него также пришли инвесторы с городского рынка, которые больше не видели потенциала роста в ценах на городские квартиры, но видели серьёзный рост загородного рынка. И это стало пятым фактором, обусловившим рост, в том числе, арендного загородного рынка.

Арифметика инвесторов была вполне очевидной. Инвестор получал пассивный доход от сдачи в аренду, а также доход от роста стоимости самой недвижимости.

Средний доход от сдачи в аренду составляет 6-8% годовых от стоимости земельного участка и дома. Это меньше стоимости, которые выплачивают банки по депозитам, но зато это гораздо надёжнее. Деньги вложены в недвижимость, понятный инструмент, приносящий доход, а не отданы банку, который может разориться и на выходе вкладчик получит сумму только в пределах гарантий от Агентства страхования вкладов в размере 1,4 млн. рублей.

Усредняя рост цен на загородную недвижимость за последние 10 лет, получаем что средний прирост составляет около 12-13%.

Cуммируя пассивный доход 6-8% и доход от роста цен на недвижимость, получаем в среднем доход инвестора в загородную арендную недвижимость на уровне 18-21 % годовых.

Начиная с июня 2025 года ключевая ставка начала свой цикл снижения и в настоящее время понизилась до 15,5%. Снижение от максимума составило 5,5%.

Покупатели стали смелее брать ипотеку в расчёте на дальнейшее снижение ставки и возможность рефинансирования кредитной ставки при её дальнейшем снижении. Соответственно,  интерес к аренде стал снижаться, а интерес к покупке дома или квартиры расти.

Конечно, спрос на аренду загородного жилья будет поддерживаться как сезонными факторами, так и растущим внутренним туризмом, ростом числа молодых семей, которые не хотят «привязываться» к постоянному месту, а хотят жить и отдыхать в разных местах, а также и тем, что по мере снижения ключевой ставки доходы от депозитов будут синхронно снижаться и всё больше уступать доходам от рентного бизнеса. Если сегодня ставка по депозитам в районе 14,5%, то это уже уступает совокупной доходности в размере 18% от рентного бизнеса.

Следует отметить, что за последние годы было построено очень много домов в сегменте индивидуального жилищного строительства (СНТ и ДНП) для сдачи в аренду. При падающем спросе, обусловленным отсутствием пандемии, сезонном факторе низкого спроса на загородную недвижимость, новом этапе развития льготной ипотеки и эскроу-финансирования, что стимулирует строить дома «для себя», можно ожидать остановки роста и снижение инвестиций в строительство доходной загородной недвижимости.

Также можно ожидать и выхода инвесторов из инвестиций в загородную доходную недвижимость. В некоторых локациях, где число предложений стало существенно обгонять спрос, заполняемость резко упала, а инвесторы практически перестали получать рентную доходность, которая бы в годовом выражении их устраивала. Нам известны примеры, где она оказалась на уровне 1-2% годовых, что в совокупности со среднегодовым приростом стоимости недвижимости – около 12 %, составляет ориентировочно 13-14%, это уступает даже доходам по банковским вкладам.

Выход инвесторов из такой ситуации возможен через продажу загородных домов. Но, учитывая то, что дома строились для сдачи в аренду, их функционал не очень коррелирует с загородным домом «для себя». Поэтому следует ожидать низкий спрос на такие дома. И поднять его можно в первую очередь через снижение цены и таким образом привлечение покупателя.

Исходя из вышеперечисленных факторов, возможно предположить, что некоторое время на загородном рынке (2026-2027 годы) в отдельных локациях можно будет наблюдать даже снижение цен на вторичный рынок индивидуальных домов.

По мере снижения ключевой ставки тенденция на снижение интереса к арендной загородной недвижимости будет сокращаться. И, наоборот, будет расти интерес к покупке новых домов или домов на вторичном рынке, которые будут соответствовать требованиям льготной ипотеки.

1-я Академия Недвижимости прогнозирует рост доли строительства новых домов по «быстрым» технологиям, о чём мы подробно писали в прошлой статье.

Справедливости ради заметим, что арендный загородный бизнес, соответствующий спросу, будет весьма устойчиво приносить доход. Для этого он должен соответствовать следующим критериям:

• в первую очередь это местоположение (рядом с городом или в тихом месте в окружении красивой природы (рядом с водоёмом, с лесом, с хорошими подъездными путями и инфраструктурой вокруг)
• конкурентно-способная цена
• отличное состояние дома
• качественный сервис обслуживания

После произошедшего бума и скачка, должен произойти спад на загородном арендном рынке и в итоге он придёт в стабильное динамическое равновесие.

Задать вопрос Подобрать участок Заказать обратный звонок Записаться на просмотр