О перспективных технологиях строительства индивидуальных жилых домов в массовом сегменте в Ленобласти и перспективах строительных компаний

В настоящее время на рынке загородного домостроения представлено множество строительных технологий для возведения тёплого контура дома. 

Большую долю занимают панельные технологии, которые предлагают построить дом из СИП-панелей, ЖБИ-панелей, каркасных панелей. 

Среди каркасных технологий существует масса разновидностей, направленных на удовлетворение потребностей разных категорий заказчиков. 

Наиболее дешёвыми являются каркасные технологии со сборкой всей конструкции прямо на участке заказчика. Такая технология не в состоянии обеспечить и гарантировать высокое качество сборки, и влечет в перспективе риски теплопотерь и прочности конструкции каркаса. 

Гораздо более качественными являются каркасные технологии, использующей готовые домокомплекты с производства, когда на строительную площадку завозятся уже готовые стены, включающие каркас, ветро-влагозащиту, пароизоляцию, утеплитель, фасадную отделку с покрашенными снаружи стенами и со вставленными окнами. 

В более дорогом и качественном сегменте располагаются каркасные технологии домов тимбер-фрейм и фахверк, основанные на использовании массивных деревянных балок. 

Отдельную низовую нишу занимают брусовые дома, которые обычно используются для сезонного проживания. 

Наиболее добротными, прочными и тёплыми являются дома из клеёного бруса. Но в силу высокой цены они занимают маленькую долю рынка и в основном их заказывают представители бизнес и премиум сегментов рынка. 

Заметную долю рынка занимают блочные технологии, использующие газобетонные блоки или блоки из керамзита-батона.  Эти технологии требуют применение мокрого цикла, а потому имеют трудности в строительстве зимой. К их числу можно отнести и строительство кирпичных домов, но оно оказывается более дорогостоящим по работам. 

Монолитные технологии, пожалуй, являются самыми основательными, но и наиболее затратными и, также имеющие трудности в реализации в зимнее время. 

Модульные технологии в последнее время набирают обороты. Они оказываются дороже обычных каркасников и имеют дискретные размеры домов, но зато быстро возводятся.  

На примере статистики строительства индивидуальных жилых домов (ИЖД) в коттеджных посёлках девелопера 1-й Академии недвижимости, где аккредитовано около 15 строительных компаний, строящих в разных технологиях, на протяжении периода 2010-2025 года лидирующие позиции занимали каркасные технологии (около 40 %) и блочные (дома из газобетона 40%). 

До 1 марта 2025 года многие строительные компании (СК) строили индивидуальные дома за деньги заказчика по договору подряда, в котором указывались этапы выполнения работ, сроки выполнения этапов. Оплата велась поэтапно с предоставлением авансового платежа на каждый этап и окончательной оплаты этапа после его выполнения и подписания акты выполненных работ по этапу. 

При этом заказчики сталкивались с проблемами задержек сроков выполнения работ по этапам, не выполнения гарантийных обязательств, исчезновении СК вместе с деньгами по этапу (вследствие банкротства или мошенничества). 

Учитывая тот факт, что число «обманутых» заказчиков росло, государство решило внедрить защитный механизм, который ранее уже был апробирован при многоэтажном строительстве. 

С 1 марта 2025 года ИЖС стало вестись с применением механизма эскроу финансирования. При этом данный механизм должен был поддержать интересы обеих сторон. Сторона заказчика страхуется от потери денег, потому что теперь деньги попадают на эcкроу-счёт в банке, откуда СК может их забрать только после окончания строительства дома, после ввода его в эксплуатацию. Для строительной компании при этом открываются механизмы льготного финансирования под ставки 1-7% годовых. И самое главное в том, что финансирование осуществляет банк и тем самым СК застрахована от ситуации, когда у заказчика просто могло не хватить денег на строительство дома. 

Но в практике СК столкнулись с рядом сложных задач. 

При попадании денег на эскроу-счёт они не доступны для строителей. И строителям нужно либо строить на свои деньги, либо брать кредит в банке, либо находить кредиторов. 

В основном в загородном сегменте работают небольшие строительные компании, у которых нет достаточного объёма собственных средств: даже, если деньги на финансирование 1-2 домов есть, то их недостаточно, чтобы строить по 10 и более домов в месяц. 

Поэтому теперь СК приходится искать деньги. Для получения возобновляемой кредитной линии (ВКЛ) или не возобновляемой кредитной линии (НКЛ) строители должны получить аккредитацию в соответствующем банке. А для этого соответствовать условиям аккредитации. Например, имеет опыт работы не менее 3-х лет, не менее 5 построенных домов, оборот не менее 10 миллионов рублей, не имеет судов и т.п. Не все строительные компании могут соответствовать условиям банка и поэтому такие компании либо могут строить только за живые деньги заказчика, либо наниматься на условиях субподряда к тем СК, которые имеют аккредитацию в банках. А это, соответственно приводит к удорожанию договора подряда. Молодым СК в таких условиях становится тяжело конкурировать на загородном рынке. 

Те же СК, которые получают ВКЛ, сталкиваются с тем, что объем предоставляемых денег (обычно по началу это не более 50 млн. рублей) не достаточен, например, для финансирования строительства даже десятка домов сразу. На 50 млн. рублей можно финансировать строительство всего около 6 домов. 

СК вынуждены кредитоваться у частных кредиторов под большие проценты, около 30% годовых. Или получать кредиты в банках по рыночным ставкам также на уровне 25-30% годовых, и имея ограничения по сумме кредита. 

В новых условиях, в которых оказались строительные компании, работающие в массовом сегменте эконом или комфорт класса, где дома стоят от 6 до 20 миллионов, им либо не хватает денег на стройку, либо деньги очень дорогие и поэтому СК должны искать пути ускорения строительства. 

Во-первых СК стараются заключать договора строительного подряда только на строительство дома под «тёплый контур». Без инженерных сетей и отделки, чтобы быстрее поставить коробку и раскрыть эскроу-счёт. Некоторые СК уговаривают заказчиков, которые хотят, чтобы им построили дом под чистовую отделку или под ключ, чтобы те соглашались на условия раскрытия эскроу на полную сумму строительства на стадии тёплого контура. А работы по инженерным сетям и чистовой отделке СК выполняют условно бесплатно. 

Во-вторых СК вынуждены в настоящих условиях строить быстро, а значит использовать быстровозводимые технологии. 

К их числу относятся технологии модульного домостроения и это одна из причин, по которой модульные технологии сегодня популярны на загородном рынке. 

К быстровозводимым домам относятся дома, которые строятся по префаб-технологиям. Это когда на заводе производится домокомплект, а СК его уже собирает на месте. Время сборки занимает около 2-х недель. 

К префаб-технологиям относятся панельные технологии домов из СИП-панелей, ЖБИ-панелей и каркасных панелей. В коттеджном посёлке Разметелево во Всеволожском районе Ленобласти большая часть домов построен как раз по префаб технологии из ЖБИ панелей. 

Сегодня не все производители префаб вышли на устраивающий их уровень рентабельности. 

Так, например, компания Технониколь купила бывший завод Scandic в Буграх (Ленобласть). Завод стал выпускать качественные каркасные домокомплекты по префаб технологии. Но они оказались очень дорогими и мало востребованными и компания была вынуждена его закрыть. 

Пока рынок префаб домокомплектов только формируется. Производители стараются перестроить свои производства на префаб-технологии. 

К сожалению, пока встречается достаточно много предложений домокомплектов очень низкого качества: в некоторых случаях страдает качество фасадной доски, или качество её покраски. Но это вопрос времени, когда производители решат свои производственные задачи и смогут выпускать качественные домокомплекты по конкурентным ценам. 

В условиях очень дорогих денег строительные компании не могут уже себе позволить держать месяцами бригады на строй площадке, оплачивать их простои из-за задержки в поставках материалов, из-за погодных условий, работу снабженцев, бригадиров, контролирующих строительство только 1-2 домов. 

Будущее за компаниями, которые будут строить по 10 и более домов в месяц. А для этого они должны использовать быстровозводимые технологии и строить стандартные дома, имея в арсенале около 6-8 типовых проектов. 

Аналитика показывает, что в среднем в Ленобласти ежемесячно строится около 2000 индивидуальных домов. Десять домов на одну строительную компанию - это всего 0,5% от рынка. 

Так что у тех СК, которые перейдут на префаб-технологии или технологии модульных домов открываются серьёзные перспективы в будущем. 

И, наоборот, те СК, которые будут продолжать строить дома по 6-12 месяцев не смогут конкурировать по цене с «быстрыми» компаниями. Эти компании смогут строить небольшое количество домов и вряд ли будут иметь перспективу роста в ближайшее время, пока ключевая ставка находится высоко.  Дома у таких компаний будут дорогими и неконкурентоспособными. В условиях дорогих денег «медленные» компании имеют все шансы обанкротиться, теряя заказчиков или постепенно покидать рынок, либо располагать доходом от строительства 1-2 домов в месяц. 

Как говорится, кто не идёт в ногу со временем, тот уходит со временем.

Задать вопрос Подобрать участок Заказать обратный звонок Записаться на просмотр