Обзор рынка загородной недвижимости Ленобласти. Тенденции. Прогнозы на весенне-летний период 2025.

Наш обзор основан на аналитических данных за 2024 год от консалтингового центра Петнедвижимости, данных Росреестра и журнала пригород, а также собственной статистики 1-й Академии недвижимости, имеющей десяток коттеджных посёлков в Ленинградской области.

На конец 2024 года в Ленобласти в активной фазе продаж находится 248 коттеджных посёлков, в них в общем представлено 13 800 лотов на продажу, что на 12% уступает аналогичному показателю за 2023 год. Так, например, количество предлагаемых земельных участков в 2023 году 11 700 уменьшилось до 9100 в 2024 году.

По-прежнему львиную долю в продажах занимают участки без подряда на строительство.  Основную долю предложений составляют участки с ценой за 1 сотку от 200 до 300 тысяч рублей.

Что касается домов, то основную долю 59% занимают предложения в сегменте эконом-класса. Распределение долей по диапазону цены за сотку на участках без подряда (УБП) и распределение предложений по коттеджам представлено на следующем рисунке.

Средняя стоимость коттеджей по сегментам рынка за 2024 год выглядит так: 

• эконом - 9,4 миллиона рублей
• комфорт - 19,6 млн.
• бизнес - 34,3 млн
• элит - 82,9 млн

Динамика изменения средней цены на коттеджи за последние годы представлена на следующем графике, из которого видно, что только в сегменте комфорт-класса произошло снижение, и то, только на 1%. По остальным сегментам продолжился рост цен. Основной рост 7% произошёл в сегменте эконом.

Вполне закономерным стал процесс роста средней цены на земельные участки, связанный с вымыванием предложений на рынке. В 2024 году средняя цена земельного участка составила 356 000 за 1 сотку.  Наибольшее число сделок пришлось на Всеволожский и Ломоносовский районы, далее следуют Приозерский и Выборгский. Рост цен на земельные участки продолжается и последние 6 лет. За 6 лет средняя цена на участки выросла с 156 000 рублей в 2019 году до 356 000 рублей в 2024. В процентах этот рост за 5 лет составил 228%. В среднем, за год рост цены составляет 45,6%!

Вот именно поэтому инвестиции в загородные земельные участки под ИЖС и СНТ являются наиболее доходными и в то же время надёжными. Пока можно говорить лишь о замедлении темпа роста цен на земельные участки в связи с реальным сокращением выдачи ипотеки и высокой процентной ставкой.

Мы прогнозируем сохранение тенденции роста цен на земельные участки в связи с выбыванием предложений, а по мере снижения ставки ЦБ РФ и постепенной потери интереса к банковским депозитам, следует ожидать притока капитала из банков в реальную экономику и на загородный рынок. Вот тогда может произойти существенный рост цены на землю, также, как это произошло уже с золотом.

А вот с таунхаусами динамика противоположна коттеджной. Средняя цена в сегментах эконом и бизнес класса снизилась и подросла в комфорте. Но в целом таунхаусы занимают небольшую долю рынка.

Следует отметить ещё одну важную закономерность на загородном рынке. Это устойчивый, постепенный рост доли продаж объектов централизованной застройки: готовые дома и таунхаусы по отношению к участкам под застройку.

В перспективе мы считаем, что данная тенденция сохранится. Это связано с активным внедрением на рынке быстровозводимых технологий домов: модульные, панельные и префаб-технологии.

Мы наблюдаем в коттеджных посёлках от 1-й Академии недвижимости тенденцию перемещения центра интересов у руководства строительных компаний, строящих дома по каркасным технологиям в сторону префаб технологий.

В настоящее время в Ленобласти для внедрения префаб технологии в загородное домостроение сложилась благополучная ситуация. Компания Технониколь выкупила в Буграх завод  Scandic и выпускает на нём конструкции домов для префаб технологии строительства. Руководители строительных компаний видят во внедрении данной технологии перспективы в снижении затрат на оплату рабочей силы, занимающейся на объектах сборкой каркасных домов, снижением себестоимости и конечной цены, что в условиях конкуренции становится существенным конкурентным преимуществом.

Банкам интереснее финансировать более прогнозируемые и понятные проекты в виде домов быстровозводимых, выпускающихся на производстве, стандартизованных и т.п.

Как мы отмечали в статьях ранее, с 1 марта 2024 года была отменена ипотека с господдержкой, фактически остановились семейная, IT и сельхозипотека. Несмотря на то, что доля ипотечных сделок с земельными участками и домами не была основной, всё равно это не могло не отразиться на итоговых показателях 2024 года.

В 2024 году сократилось общее количество сделок по сравнению с 2023 годом и даже немного меньше оказалось количества сделок в 2022 году, когда пару весенних месяцев на рынке было шоковое ожидание. При этом показатели 2024 года существенно выше допандемийного уровня.  Сокращение числа сделок связано также и с  сокращением числа предложений на рынке. Сокращение числа сделок и предложений на загородном рынке в 2024 году по сравнению с 2023 годом составило одинаковый процент - 13%.

Активное участие банков в финансировании загородного рынка, обязательное строительство домов с использованием эскроу счетов при семейной ипотеке, всяческое стимулирование со стороны государства строительства стандартизованных индивидуальных домов стимулирует приходить на загородный рынок крупных городских застройщиков, привыкших к профессиональной работе, большим объемам строительства.

Приход на загородный рынок крупных городских девелоперов и застройщиков позволит создать качественные проекты, сопровождаемые строительством социальной и транспортной инфраструктуры.

Развитие социальной инфраструктуры приведёт на загородный рынок молодые семьи с детьми, которые начнут арендовать и покупать жильё в ближайших от города локациях на расстоянии 30-40 минут от города. Они начнут прописываться в загородных домах, чтобы регистрировать своих детей в школах и детских садах Ленобласти. И соответственно будут становиться налогоплательщиками Ленобласти. Областной бюджет начнёт получать больше налогов и соответственно сможет эффективнее развивать социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру Ленинградской области, что будет ещё больше поднимать покупательский и инвестиционный интерес к загородному рынку.

Задать вопрос Подобрать участок Заказать обратный звонок Записаться на просмотр