Загородный рынок индивидуального строительства Ленобласти приступил к снижению

По итогам первых четырёх месяцев 2025 года загородный рынок приступил к снижению по основным показателям объёмов продаж. 

Так, за первый квартал текущего года на первичном загородном рынке СПб и Ленобласти было реализовано в 2 раза меньше объектов, чем за 1-й квартал годом ранее и на 39% меньше, чем за четвёртый квартал 2024 года. 

Итоговые данные приведены в Таблице 1. 

Таблица1 

Общее предложение объектов на загородном рынке составило 15 100 (к ним относятся земельные участки, индивидуальные дома и таунхаусы), что почти на 9% выше показателя на конец 2024 года и примерно совпадает с показателем годом ранее. 

За первый триместр 2025 года в продаже появилось 10 новых коттеджных посёлков с учётом и новых очередей. Общий объём предложений от них составил 1200 объектов. Львиная доля приходится на земельные участки без подряда. 

В Таблице 2 представлена структура предложений загородного рынка. 

Таблица 2 

Удельный вес 90% в общем объёме продаж составляют участки без подряда на строительство.

Наибольший удельный вес сделок около 33% пришёлся на ценовой диапазон 300-500 тысяч рублей за одну сотку земли.  По сравнению с первым триместром 2025 года доля продаж участков в ценовом диапазоне 300-500 тысяч руб./сотка увеличилась на 14%.

В прошлые периоды лидирующие позиции принадлежали цензовому диапазону 100-200 тысяч руб./сотка.

Рост средней цены на участки связан с вымиранием недорогих участков и инфляцией.

В марте 2025 года средняя цена одной сотки земли составила 430 000 рублей, что на 10% выше показателя четвёртого квартала. 

В Таблице 3 представлены средние цены на участки без подряда на строительство (УБП). 

Таблица 3 

Доля продаж коттеджей и таунхаусов составила 10%. За год доля потеряла 1%.

Основной спрос в сегменте централизованной застройки принадлежит коттеджам - 71%.

Доля коттеджей комфорт-класса превышает половину - 52%.

Средняя цена коттеджей составила 28 600 000 рублей, что на 30% больше по сравнению с первым триместром и на 38 % больше по сравнению с 4 кварталом прошлого года. 

В Таблице 4 представлена средняя цена коттеджа.

Таблица 4 

Мы видим разнонаправленное движение цен в зависимости от класса коттеджа/посёлка. 

В элитном сегменте, не зависящим от ипотеки наблюдается уверенный рост цен, чего не скажешь об остальных сегментах рынка коттеджной застройки. 

Мы опросили несколько дружественных девелоперских и строительных компаний.

Все опрошенные подтвердили снижение показателей по всей воронке продаж в первые пять месяцев 2025 года. 

Динамика спроса на загородном рынке индивидуального жилья вот уже пять месяцев находится на низком уровне. Следует также отметить, что ожидаемое сезонное весеннее повышение покупательской активности не оправдало себя. Спрос на исторически низком уровне. 

В структуре спроса тенденция в сторону более качественных и дорогих проектов в хороших местах. 

Продажи готовых коттеджей на первичном рынке заметно замедлились. Активность покупателей перемещается во вторичный рынок.

Существенно меньше стали строить новых коттеджей и это одна из причин роста интереса ко вторичному рынку.

В целом следует отметить заметное падение объёмов продаж. Но при этом цены почти не падают, а где-то, даже несмотря на слабость рынка, они растут. 

Факторы, цель которых раньше была в сдерживании роста рынка с целью замедления роста цен, в настоящее время действуют против рынка, в сторону снижения объёмов продаж:

• высокая ключевая ставка, делающая ипотеку очень дорогой.
• высокие проценты по депозитам заставляют население держать деньги на банковских счетах и накапливать средства на постройку дома в будущем.
• отток рабочей силы приводит к росту заработных плат, а значит снижению прибыли компаний.

В настоящее время девелоперским и строительным компаниям выгоднее оказывается держать деньги на банковских депозитах, чем вкладывать в реальный сектор экономики.

Даже при возможном снижении ключевой ставки на два базисных пункта мы не видим перспектив в оживлении рынка в ближайшей перспективе. 

Кроме этого, существенно выросли затраты, связанные с переводом земли под цели индивидуального строительства. Сегодня девелоперы обязаны отдать 20% от переводимой земли в пользу государства. Около 25% земли уходит на места общего пользования (местные дороги, парковки, насосную, парковые зоны, детские и спортивные площадки и т.п.). При переводе земли под индивидуальное строительство ИЖС девелопер также обязан подписать с Правительством Ленобласти соглашение о комплексном развитии территории КРТ, в котором взять на себя обязательства по финансированию объектов социальной и транспортной инфраструктуры. А с марта 2026 года перевод земли сельхозназначения под цели индивидуального строительства будет возможен только после согласования с Минсельхозом. 

В результате бизнес-модель организованной коттеджной застройки становится заведомо убыточной. И следует уверенно предположить, что, если власти не пересмотрят свой подход, то девелоперы перестанут заниматься переводом земли под индивидуальное строительство. 

Это в течение 3-4 лет приведёт к сокращению числа предложений на рынке и, как следствие, к росту цен вторичного рынка. 

Несмотря на декларативные заявления о мерах поддержки рынка индивидуального строительства стратегически принимаются решения, которые приведут к его существенному торможению. 

Рассчитывать на быстрое снижение ставки до относительно комфортного уровня в 12% не приходится. А потому следует приготовится к длительной стагнации на рынке индивидуального загородного строительства Ленобласти, банкротству некоторых строительных компаний, проблемам, связанным с кассовыми разрывами и нехваткой ликвидности для окончания строительства на уже начатых объектах. 

В то же время не следует забывать и про «эффект сжатой пружины». Если на рынке долгое время будет сохраняться низкая покупательская активность, то после снижения ставки до 12%  и ниже, деньги из банков с депозитов хлынут в реальную экономику и придут на загородный рынок и это приведёт к росту спроса и цен.

Задать вопрос Подобрать участок Заказать обратный звонок Записаться на просмотр