Рынок загородной недвижимости 2024

Ситуация на загородном рынке Ленинградской области: тенденции и перспективы на 2024

Как и куда продолжит своё развитие рынок загородной недвижимости Ленинградской области в 2024 году? На наш взгляд, существует несколько ключевых моментов, отталкиваясь от которых можно спрогнозировать основные тенденции, динамику и векторы развития загородного рынка ЛО.

Сворачивание/окончание льготных ипотечных программ

Согласно заявлениям от банка ДОМ.РФ с 1 июля 2024 года может вступить в силу единая ипотечная программа, а льготные ипотечные программы закончатся.

Пока в бюджете на 2024 год зарезервированы 46,5 млрд. рублей на ипотеку с господдержкой и 72,9 млрд. рублей на семейную. Основные параметры семейной ипотеки: ставка 6%, первоначальный взнос - 20%,  максимальная сумма для СПб и ленинградской области - 12 млн. руб. Высока вероятность снижения максимальной суммы до 6 млн. рублей. Это может привести к сокращению спроса в сегменте комфорт класса на готовые дома и дома по договорам подряда. Сохранится высокая активность в сегменте эконом-класса (до 6 млн. рублей). Продажи в сегменте бизнес-класса (от 20 млн. рублей и выше) сохранятся на прежнем уровне. Данный сегмент, как правило, не пользуется ипотекой.

Ипотеку «с господдержкой», скорее всего к 1 июля 2024 года свернут, а «семейную» оставят.

Трудно обозначить перспективы развития программы сельской ипотеки под 3% годовых, главным оператором которой является Россельхозбанк.  В 2023 году эта ипотека стала доступна и для приобретения частных домов и земельных участков, а не только квартир в новостройках, но объем выданной ипотеки фактически оказался небольшим в Ленинградской области - денег хватило на немного…   

Если в 2020 и 2021 годах объемы продаж загородной недвижимости в основном поддерживались фактором пандемии, то в 2022-2023 годах её роль существенно снизилась и всё более заметную роль стали играть льготная ипотека по ставкам в основном в диапазоне 6-8% (сельская под 3% редко доставалась покупателям земельных участков или одноквартирных домов) и участие микро-инвесторов. У разных девелоперов доля продаж земельных участков в ипотеку колеблется в широком диапазоне от 20-30%  до 50-60% (1-я Академия недвижимости). Это связано с уровнем развитости инфраструктуры коттеджных посёлков и доверием банков проектам надёжных девелоперов.

Очевидно, что потенциальное сворачивание льготных ипотечных программ сможет оказать негативное воздействие на динамику и объёмы продаж в текущем году.

Инвестиционная привлекательность загородной недвижимости в Ленобласти в 2024

Одним из драйверов роста рынка загородной недвижимости является инвестиционная привлекательность участков, домов и коттеджей, позволяющая удачно вкладывать средства и получать доход от перепродажи или от сдачи построенного жилья в аренду по истечении небольшого периода времени. Существует несколько основных типов инвесторов, работающих каждый по своей стратегии.

Участие микро-инвесторов, которые перешли в основном с рынка городской недвижимости, где потенциал доходности оказался исчерпан, во многом не только поддержало рынок, но и позволило ему расти дальше. Благодарю росту цен на земельные участки в течение года на 20-30% микро-инвесторы получили реальную возможность зарабатывать в районе 80% годовых. Например, покупая участок за месяц до повышения цены на 20% и продавая этот участок в течение 2-3 месяцев после повышения цен девелопером. Больше всего такой вариант подходит для игроков «в короткую».

Другой вариант - доход в районе 30-50% годовых для игроков «в длинную», которые покупают участок на старте продаж в новом коттеджном посёлке и продают участки после того, как девелопер продаст все участки в посёлке. Обычно цены на вторичке отличаются от начальных цен на старте проекта в 2 раза. При реализации проекта за 2-3 года, получается доходность 30-50 % годовых.

Именно микро инвесторы в настоящее время и обеспечивают основные продажи земельных участков на рынке Ленинградской области. Фактор ипотеки является существенно менее заметным.

Наиболее интересны инвестиции в УБП (участки без подряда), так как они требуют меньшего объема инвестиций и дают более высокую скорость оборота и соответственно доходность. Участки с подрядом на строительство обходятся при покупке дороже и они в основном продаются после того, как проданы участки без подряда.

Заметную долю составляют и инвесторы, которые покупают участки с целью строительства домов и сдачи их в аренду. На наш взгляд за 2022-2023 годы было много построено такой недвижимости и вряд ли есть перспективы в 2024 году по дальнейшим инвестициям в арендную недвижимость, за исключением каких-нибудь уникальных мест и проектов.

Следует отметить и инвесторов с целью строительства домов и их дальнейшей продажи. Такие игроки рынка составляли наименьший удельный процент в общем объеме продаж. И судя по тому, что построенная недвижимость на перепродажу имеет не самый высокий темп продаж, скорее всего инвестиции в это направление будут сокращаться.

Мы прогнозируем в следующем году снижение объёмов продаж УСП и домов. Основным фактором, поддерживающим объёмы продаж останутся микро-инвесторы и УБП. Пока рынок будет позволять рост цен на 20-30% в год, микро-инвесторы будут находится на этом рынке. Когда ситуация достигнет картины, которая произошла в СПб, микро-инвесторы начнут уходить и тогда можно ожидать заметного падения объемов продаж.

Высокая процентная ставка

Фактор высокой процентной ставки также будет негативно влиять на рынок загородной недвижимости по двум причинам: более дорогая ипотека устроит меньшее количество покупателей и, соответственно: высокая депозитная ставка на уровне 16% годовых оттянет капиталы части инвесторов и простого населения из рынка загородной недвижимости в банковские депозиты.

Степень негативного влияния ипотеки на снижение объёмов продаж на загородном рынке мы оцениваем не более чем 10% от общего объема продаж. Это в худшем случае.

Рост цен на земельные участки

Рост цен на участки УБП и УСП продолжится. Главным фактором роста будет зависимость девелоперов от микро-инвесторов, которым надо обеспечивать получение целевых результатов по доходности.

Выигрывать будут те девелоперы, которые начали продажи в новых проектах с не высоких цен, что позволяет регулярно их повышать и этим привлекать спекулянтов. В проигрыше будут те девелоперы, которые изначально установили максимально высокие потолочные цены. Они для спекулянтов не интересны. Им будет без спекулянтов трудно продавать, а значит и динамично развивать проект. А без динамики развития проекта не возможно привлекать новых покупателей и повышать цены.

Есть ли у загородного рынка потенциал роста?

Пока спекулянты будут зарабатывать на загородном рынке, они не уйдут с него. На следующий год мы считаем, что потенциал роста есть. Также сокращение предложений законченных проектов коттеджных посёлков и невысокие темпы ввода новых проектов коттеджных посёлков будет сохранять приоритет на рынке а пользу продавца.

Перспективы вывода новых проектов мы видим во Всеволожском, Выборгском, Ломоносовском и Приозерском районах.

1-я Академия недвижимости в настоящее время покупает и готовит к развитию 4 земельных массива. Один в Лесколовском СП, второй в Куйвозовском (Всеволожский район), 3 и 4-е в Полянском СП (Выборгский район). Но до их старта ещё минимум 1,5-2 года. Планируемые ценовые категории от 150 000 до 400 000 руб/сотка. Это участки в посёлках с электричеством и водой, системой АСКУД, детскими и спортивными площадками, зонами пассивного отдыха.

Выход крупных городских игроков на загородный рынок в основном перспективен в сегментах средне-этажных застроек.

Застройка ИЖС с использованием проектного финансирования сопряжена со строительством типовых проектов. А в ИЖС каждый покупатель хочет как-то самовыразится. Думаем, что такое направление может иметь перспективу в сегменте массового строительства для эконом класса на больших земельных массивах. Но и там будут возникать свои трудности, связанными с тем, что массовое строительство в зоне ИЖС приведёт к необходимости застройщикам строить объекты социальной инфраструктуры. А это в настоящее время большие затраты, которые могут сожрать всю прибыль застройщика. Перспективы у крупных застройщиков в сегменте ИЖС мы видим только в случае участия государства в строительстве социальной инфраструктуры. Но, учитывая необходимость достижения целей СВО, скорее всего такая поддержка в ближайшее время вряд ли будет возможна. А потому, скорее всего, крупные застройщики не будут торопиться выходить на загородный рынок ИЖС, уж больно высок риск получения убытков в сравнении со строительством привычных крупным застройщикам квартир.

Наш прогноз   

Спрос в 2023 году был очень высоким. В первую очередь это можно объяснить высокой ликвидностью, т.е. большим количеством денежной массы на рынке. Стоимость барреля нефти сильно колебалась, но, даже если её принять за $70 и курс доллара к рубля 90, то в рублях стоимость барреля получается 6300 рублей. Ещё несколько лет назад при курсе доллара 60 баррель стоил около $60. Стоимость барреля в рублях была 3600 рублей. Рост на 75%. Приток огромной рублёвой массы экспортёрам, соответственно большие налоговые выплаты и поступление средств в бюджет, а также большие дивидендные выплаты в 2023 году многими голубыми фишками привели к образованию большой денежной массы на рынке, которая в том числе оказалась на рынке загородной недвижимости и вызвала большой спрос на рынке. Кроме этого, тот же рост поддержали льготная ипотека и рост инвестиционного аппетита в загородную недвижимость благодаря ежегодному высокому приросту её цены и росту спроса на аренду загородной недвижимости.

Учитывая то, что к концу года мы наблюдаем снижение стоимости барреля нефти в долларах и временную стабилизацию курса, можно сделать вывод о сокращении ликвидности на денежном рынке РФ. Также декларируемые меры Правительства РФ по борьбе с инфляцией, сокращения льготной ипотеки и повышение процентной ставки должны существенно снизить покупательскую активность и остудить перегретый рынок загородной недвижимости.

До выборов президента РФ мы не ожидаем существенных изменений на рынке, а после возможно дальнейшее ослабление рубля и, как следствие рост рублёвой массы на рынке и, соответственно, дальнейший рост спроса и рост цен.

Дополнительная информация

Популярные вопросы в начале 2024 года: 

Какие наиболее характерные запросы в 2023 году? 

• сокращение площади земельных участков до 6-8 соток. В основном данный запрос связан с инвесторами, которые покупают ЗУ для строительства домов и сдачи в аренду.
• сокращение и площади домов до 100-120 м2
• в целом спрос на дом+участок в пределах до 12 млн рублей
• спрос на одноэтажные дома
• спрос на дома с плоской кровлей
• спрос на участки с газом, водой и светом.  

Будет ли развиваться арендный сегмент (отберет ли часть спроса у купли-продажи)? 

Арендный сегмент должен испытать перенасыщение по предложениям маленьких домов и маленьких участков. Их очень много настроили. В результате процент заполняемости будет падать и, соответственно, будет падать рентабельность и интерес к инвестированию. Конкуренция в этом сегменте будет нарастать. И, как следствие падать будет спрос на ЗУ с целью покупки под строительство дома и сдачи в аренду.

Наиболее перспективным направлением в арендном бизнесе будет застройка больших домов обязательно с бассейнами, зоной  SPA, рассчитанных на больших компании или семьи.

Таких предложений на рынке очень мало и спрос превышает предложения. Но строительство таких объектов потребует инвестиций от 25-30 млн. А это под силам, наверное, только 20 % инвесторов. Инвесторам на мелкие объекты в аренду я бы рекомендовал остановиться, взять паузу и понаблюдать за рынком. 

Общая тенденция у части молодёжи в том, чтобы не покупать загородные дома, а их арендовать. Покупка дома привязывает к месту, а молодёжь хочет «менять картинки» и готова арендовать в разных местах, а также путешествовать.

Но люди постарше рассматривают покупку и, как инвестицию, и молодые семьи с детьми желают осваивать материнский капитал, вкладывая его в загородную недвижимость.

По мере снижения покупательской способности и сокращения льготной ипотеки число желающих арендовать будет расти. И это будет поддерживать арендный бизнес от заметного снижения, на которое будет влиять другой в прошлом поддерживающий фактор - пандемия, которая завершилась. 

Влияют ли на рынок инициативы правительства: эскроу для ИЖС? 

Проектное финансирование в ИЖС, скорее всего, актуально при условии застройки жилыми домами целых кварталов, на несколько сотен домов. Такие объемы по силам только крупным городским застройщикам. Поэтому эта мера поддержки скорее всего для них, учитывая, что на рынке городской недвижимости уже наблюдается стагнация и предпосылки к спаду.

Но в таком массовом строительстве есть и свои риски. Скорее всего, типовые застройки устроят потребителей из сегмента эконом-класса. В сегментах повыше покупатели хотят проявить в архитектуре дома и его планировке свою индивидуальность. Отсюда и развивается ИНДИВИДУАЛЬНОЕ жилищное строительство. Массовая застройка ИЖС будет пользоваться спросом только при условии низких цен и хорошей развитой инфраструктуры транспортной и социальной. А эта нагрузка может привести к существенному росту цен и потери привлекательности. Или государство должно взять на себя эти расходы, что в настоящее время вряд люди возможно. Думаю, что при условии строительства хороших дорог на периферии, строительства инфраструктуры не уступающей крупным городам: сетевые магазины, банки, спортивные комплексы, медицинские центры, стадионы, клубы, кинотеатры, парки люди будут оставаться и жить в этих посёлках, тем более, что там будет работа, связанная со строительством объектов инфраструктуры. 

Согласно известной теории «потока и структуры», автор которой по-моему стал нобелевским лауреатом: структуры (например, поселения, города) возникают и развиваются рядом с потоком (например, дороги автомобильные, железнодорожные). Не сразу, но постепенно это будет развиваться и может стать магистральным направлением развития в РФ. Глобальная задача состоит в выравнивании уровня жизни между периферией и центральными городами, создание рабочих мест на периферии. А стройка способна обеспечить работой людей многих специальностей: строители, производители строительных материалов, производители мебели, строительной техники, садовой техники, бытовой техники, сферы услуг и т.д. и т.п.

Автор благодарит за предоставленные аналитические данные АБ «Петербургская недвижимость», журнал «Пригород» и управление Росреестра по Ленинградской области. 

Председатель Совета Директоров ООО «1-я Академия недвижимости»
Новосельцев Д.В.

Задать вопрос Подобрать участок Заказать обратный звонок Записаться на просмотр