Рынок загородной недвижимости 2021

Представляем вашему вниманию подробный обзор рынка загородной недвижимости Ленинградской области 2021, всесторонний анализ его текущего состояния и прогнозы развития в 2022 году от Дмитрия Новосельцева, председателя совета директоров ООО «1-я Академия недвижимости». Итак, почему происходит рост цен на рынке загородной недвижимости и продолжится ли он в 2022 году?

Анализ рынка загородной недвижимости Ленинградской области в 2021 году

Начнем с аналитики по рынку Ленинградской области: на 01.10.2021, полученной из разных источников, в том числе журнал «Пригород», сайт nsp.ru, соц. сети, Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). 

1. Продажи ведутся в 337 коттеджных посёлках. Несмотря на то, что новых посёлков выведено 28, количество посёлков сократилось на 13. Т.е. в 41 посёлке полностью завершились продажи.
2. Основную долю рынка в сделках с загородной недвижимостью занимают участки без подряда (УБП). Ориентировочно их доля выросла с 77% до 88%.
3. За три квартала 2021 реализовано около 9 000 лотов всех типов (УБП, участки с подрядом УСП, таунхаусы, дома), что на 26% выше показателей в 2020 году
4. Рост продаж продолжается 6- квартал подряд.
5. Основная концентрация спроса сфокусирована в зоне до 20 км от КАД.
6. За три квартала продано около 8000 УБП
7. Доля продаж участков эконом-класса ценой до 100 000 руб./сотка составила 34%, а участков комфорт-класса стоимостью 100 - 200 000 руб/сотка - 41%
8. Средний бюджет сделки по УБН участков «до 100 т.р./сотка» - 0,8 млн, «100-200 тр/сотка»- 1,5 млн.р., «200-300 тр/сотка» - 2,7 млн.р, «300-500 тр/сотка - 4,8 млн р, «выше 500 тр/сотка - 12,7 млн р
9. Средняя цена сотки участков ИЖС по районам:

• Всеволожский- 330 тр/сотка
• Выборгский - 407 тр/сотка
• Ломоносовский -211 тр/сотка.

         По СНТ и ДНП средняя цена:

• Всеволожский - 207 тр
• Выборгский - 625 тр
• Ломоносовский - 123 тр

Факторы, поддерживающие высокий спрос 

1. Ограниченный выезд зарубеж
2. Периодически возникающие ограничения привычного образа жизни
3. Перевод части работников на удаленный режим работы
4. Льготная сельская ипотека
5. Инвестиционный интерес в связи с заметным ростом цен (например, по сравнению с депозитными ставками).
6. Сильно выросшие цены на квартиры в СПб
7. Рост арендного рынка за городом, вызванного выросшим спросом на загородную недвижимость, как долгосрочную так и посуточную. 

Основные тренды и выводы  по загородной жилой недвижимости Ленинградской области 

1. Объемы продаж земельных участков под коттеджную застройку (ИЖС/СНТ/ДНП) в 2021 году в 2-4 раза превышают объемы за аналогичные периоды в 2014-2019 годы. Возможно, что в 2022 году объем продаж начнет превышать объем ввода новых лотов. Но за счёт вымывания интересных предложений постепенно восстановится динамическое равновесие между спросом и предложением.
2. Сокращается востребованная площадь домов и участков до 120-170 кв.м. и 7-10 соток соответственно.
3. Доля микроинвесторов достигает 50 и более процентов. Они приобретают участки с целью:

• спекулятивной. Покупают в начале развития проекта посёлка, дожидаются поэтапного роста цен
• с целью строительства домов на продажу. Например, в коттеджном посёлке «Разметелево» сразу несколько строительных компаний действует по данной стратегии. Компания «Гефест», строит каркасные дома. Продав, построенные дома в 1-й очереди, она купила уже 4 земельных участка во второй очереди и начинает строительство домов. Компания Финстройпанель, купила 10 земельных участков в 1-й очереди, одновременно их строит из заводских комплектов панелей, что существенно снижает затраты на строительство по сравнению со строительством одного дома. И уже договаривается о покупке от 6 до 20 участков во второй очереди. также действует и компания Джекбилдинг, которая строит дома из газобетона. Она получила аккредитацию в Россельхозбанке, что позволяет её клиентам воспользоваться программой льготной сельской ипотеки.
• с целью строительства и сдачи в аренду. В коттеджном посёлке «Сосновские горки», расположенным рядом со всесезонным курортом Игора и Игорой-драйв, одна компания купила для этих целей сразу 15 земельных участков и около пяти компаний купили от 2 до 4 участков сразу для этих же целей 

4. Растёт количество сделок с ипотекой. Основные банки, предоставляющие сельскую и льготную ипотеку с программой субсидирования: Сбер банк, Россельхозбанк, ДОМРФ, ВТБ, Почта банк.

• У Сбера льготная ставка составляет 6,35% при условиях страхования жизни и здоровья, минимальном взносе 20%.
• У Россельхозбанка ставка 2,7%-3 % ограничена суммой 5 млн и практически с марта не выдается.
• У ДомРФ ставка  6,1%
• У Почта банк 4,1%
• У ВТБ пока выше. 

5. Наблюдается смещение спроса в сторону домов из газобетона. В основном это связано со скачком цен на пиломатериалы почти в 2 раза и дефицитом качественных пиломатериалов. 

6. Постепенно начинается откатан волна цен на строительные материалы. Так на пиломатериалы цены уже опустились от своего исторического максимума на 12%. С учетом ещё снижения сезонной активности ожидается снижение до 30%, тоже ожидается и со строительными материалами из металлов. 

7. Яркой особенностью 2021 года стала покупка земельных участков без подряда с переносом строительства дома на следующий год. Это связано с психологической и материальной не готовностью строить дом из материалов, выросших в цене почти два раза и пересмотре проектов в сторону ухода от древесины. Также возникает коллапс в отношениях между заказчиками и строительными компаниями. Строители не готовы подписывать договор подряда на строительство дома по фиксированной цене, боясь продолжения роста цен на строительные материалы, а заказчики не готовы подписывать договор с возможностью изменения стоимости этапов строительства при росте цен на материалы. 

8. Наблюдается рост удельного веса предложений участков без подряда на строительство домов. Это связано с тем, что покупатели не готовы подписывать договора подряда по указанным выше причинам. И, чтобы не терять покупателей, продавцы в ряде случаев вынуждены уступать или переносить подряды на свободные участки. 

9. По количеству сделок по продаже домов лидирует Всеволожский район, занимающий 41% от доли рынка Ленинградской области. 

Перспективы рынка загородной жилой недвижимости под частные домовладения Ленинградской области 

В целом будут действовать факторы, влияющие как на рост рынка, так и на его замедление и даже спад. Трудно однозначно утверждать, какой тренд будет реализован. Перечислим основные. 

Факторы, влияющие на замедление и остановку роста: 

• сезонное снижение активности приведет с выравниванию спроса и предложения
• повышение процентной ставки ЦБ РФ до 7,5% и, как следствие, рост процентной ставки по ипотеки,
• введение госрегулирования в строительство домов на ИЖС участках путем создания реестра проектов частных домов (завершился конкурс на создание типовых проектов частных домов)
• вымывание привлекательных предложений по цене и месту, и как следствие переход части покупателей в «режим ожидания» появления новых интересных предложений. На подготовку новых проектов уходит от 1 до 3-х лет. Сразу выбывающие хорошие предложения не восполнить 

Факторы, влияющие на продолжение роста рынка: 

• программа развития сегмента ИЖС в рамках национального проекта «Жильё и комфортная среда»
• сокращение числа ликвидных предложений в посёлках с высокой степени готовности побуждает девелоперов повышать цены на остающиеся участки, понимая, что скоро они не смогут построить новые посёлки
• снижение цен на строительные материалы в «не сезон» должны подтолкнуть спрос на заключение договоров подряда, закупку в зимне-весенний период строительных материалов «в прок» и рост строительства домов в посёлках. Чем живее строятся дома в посёлках, тем лучше раскупаются земельные участки.
• разрабатывается постановление Правительства РФ о распространении программы льготной ипотеки на ИЖС по ставке 7-8% годовых,
• упрощение процедуры подключения к инженерным сетям объектов ИЖС, как следствие снижение цен на инженерную подготовку участков и повышение их ценовой доступности. Хотя мы считаем, что данный фактор начнет себя заметно проявлять не ранее чем через 2-4 года,
• крупнейшие застройщики проявляют интерес к загородному формату (ПИК, ЛСР, Эталон, Самолет). Но скорее всего их центр интересов будет направлен в сторону многоквартирного домостроения. Вряд ли в ближайшие 2-3 года они активно выйдут на рынок ИЖС пока не сформируется госрегулирование и проектное финансирование. А после этого они могут вытеснить многих не больших девелоперов масштабом строительства и соответственно снижением цен. Но не факт, что все частники поддержат идею жизни в регламентированной застройке,
• готовится законопроект о распространении проектного финансирования и счетов эскроу для новых проектов коттеджных посёлков
• в перспективе к 2024 году будет запущено массовое индивидуальное жилищное строительство. Все вопросы оформления возьмут на себя профессиональные застройщики, а не собственники. Документы переведут в электронный вид, что сократит время на оформление, а значит и затраты. 

В целом исходя из принципа, что «деревья не растут до небес», мы склоняемся к мнению о замедлении и постепенной остановки роста цен. 

Данные по новым коттеджным посёлкам от 1-й Академии недвижимости 

Так средняя цена на земельные участки в КП Сосновские горки выросла на 50% менее чем за 1 год. Цена на земельные участки в КП Разметелево уже поднималась трижды и в декабре 2021 планируется вновь повышение. На некоторые участки цена выросла с 90 000 рублей до 180 000 рублей за сотку. Т.Е. на 100%. В среднем цена выросла на 70%  за год.

Видео по теме

Часть 2 (тенденции и прогноз развития рынка в 2022)

Все желающие также могут ознакомиться с соответствующим докладом, представленном на прошедшей недавно Ярмарке недвижимости.

И не забудьте ознакомиться со всеми самыми актуальными изменениями в земельном законодательстве, произошедшими в 2021 году!

Надеемся, представленная здесь информация сможет помочь многим сделать правильный выбор и принять верное решение!

Задать вопрос Подобрать участок Заказать обратный звонок Записаться на просмотр