Итоги загородного рынка Ленинградской области за 2024 год и перспективы на 2025 год

Фактические итоги по продажам домов и земельных участков на загородном рынке Ленобласти подтвердили ранее прогнозы, сформулированные в начале 2024 года.

В 2024 году произошёл рост строительства новых домов на 11% по отношению к 2023 году. За 2023 год зарегистрировано 18835 домов, а за 2024 20900. И рост мог бы быть ещё больше и составлять примерно 20%, если бы не отмена ипотеки с господдержкой и введение по сути заградительных процентных ставок по ипотеке, что сказалось на показателях строительства и ввода новых домов, начиная с октября. Падение оказалось почти в 3 раза.

С учётом акцента Президента РФ на то, что семейная льготная ипотека под 6 %  должна беспрерывно обслуживаться и не должны устанавливаться лимиты для банков по выдаче, можно ожидать некоторого восстановления показателей ввода новых домов, но не ранее 4-х месяцев. Это цикл с момента взятия кредита, до ввода дома в эксплуатацию по технологиям быстровозводимых домов. Это три панельные технологии: сип-панели, пенополистирол панели и ЖБИ панели, а также модульные дома и каркасные дома не большой площади до 100 м2.

Указ Президента активно поддержали банки и мы уже в январе наблюдаем заметное снижение требований, в том числе откат к уровню первоначального взноса до 20% и увеличение максимальной суммы выдачи с 6 млн до 12 млн.

Маловероятно, что рынок сможет в 2025 году восстановить свои показатели, которые были до октября, когда ввод нового жилья рухнул в 3 раза. В лучшем случае можно рассчитывать на восстановление примерно на 50% относительно показателей осени.

Поэтому в 2025 году мы рассчитываем увидеть по итогу снижение цифры ввода новых домов в эксплуатацию по сравнению с 2024 годом.

В Таблице 1 указаны итоговые цифры ввода новых домов по годам. 

Табл. 1. Ввод жилых домов на участках ИЖС, СНТ и ДНП, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Следует также обратить внимание на крайне низкий показатель введённого индивидуального жилья в декабре 2024 года всего 169 домов. Это своего рода антирекорд!

Причин такого спада несколько:

• люди решили подержать деньги на депозитах под высокие проценты ( более 20%);
• рост стоимости строительных материалов;
• рост стоимости рабочей силы;
• дефицит трудовых кадров;
• высокие ставки по ипотеке;
• недоступность льготных ипотечных программ.

Средняя площадь нового частного дома в Ленобласти составила 129 кв.м.. При этом в ИЖС 134,7 кв.м., в СНТ- 124 кв.м.

Также сбылись прогнозы и по росту продаж домов на вторичном рынке. Он составил примерно 9% по отношению к 2023 году. В 2023 году продано 31874 дома, а в 2024 34685.

По традиции вторичный рынок гораздо менее зависим от ипотеки и поэтому продемонстрировал стабильный рост.

В следующем году следует ожидать продолжения роста и скорее всего этот рост составит около 15 %.

В Таблице 2 приведены данные вторичного рынка по жилым домам по годам. 

Табл. 2. Продажи индивидуальных жилых домов по ДКП, вторичный рынок, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Фактические показатели продаж земельных участков не подтвердили прогнозов. В 2024 году мы получили не существенный спад чуть более 2%.

Можно сказать, что продажи земельных участков вышли на плато. С учётом того, что льготная семейная ипотека судя по всему будет работать бесперебойно, можно предположить, что показатели 2025 года окажутся не значительно лучше 2024 года примерно в пределах 5%.

В Таблице 3 представлены данные по продаже земельных участков ИЖС и СНТ по годам

Табл. 3. Продажи участков ИЖС, СНТ, ДНП, по договорам купли-продажи, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Что касается цен на земельные участки, то мы не ожидаем их снижения вслед за не большим спадом объёма продаж. Наоборот, мы предвидим их стабилизацию и рост в хороших локациях и с высокой степенью завершённости проектов. Стабилизация показателя продаж земельных участков на загородном рынке будет побуждать девелоперов придерживать вывод новых проектов, тем самым снижая объём предложения и регулируя соотношение спроса и предложения.

С учётом того, что в Госдуму в первом чтении принят закон согласно которому перевод земли из сельхозназначения под индивидуальное жильё будет согласовывать Министерство сельского хозяйства, следует ожидать существенного увеличение и без того очень длительного процесса перевода земель, составляющего период от 2 до 5 лет, а также существенного сокращения переводимых земель. Это в перспективе ближайших лет должно привести к росту дефицита предложений и, как следствию, серьёзного роста цен. Поэтому, если рассматривать покупки земельных участков, как длительную инвестицию, то это может на горизонте 3-5 лет дать очень высокий доход.

В случае утверждения закона ГосДумой произойдёт увеличение зависимости от государства региональных рынков ИЖС, что может привести к потере стабильности, которая была на них последние годы. И это приведёт неизбежно к негативным арендам, таким как сокращения числа коттеджных посёлков, снижение предложений, перевес баланса в строну спроса и, как следствие, существенному росту цен.

За 2024 год в России было построено более 107 миллионов квадратных метров жилья, причём около 58 % составила доля индивидуального жилищного строительства. Приём эта отрасль развивается сама по себе без гигантских дотаций из бюджета по сравнению с поддержкой рынка многоквартирных домов. 

Продажи квартир более зависимы от ипотеки, поэтому вполне закономерно было увидеть спад показателя за 2024 год почти на 10%.

В Таблице 4 приведены итоги по ДКП квартир по годам

Табл. 4. Продажи квартир по ДКП, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

В целом интересный вывод напрашивается по сделкам с ипотекой, к которым относятся новостройки, квартиры во вторичке и земельные участки. Не смотря на то, что 1 июля 2024 года была отменена льготная ипотека с господдержкой, а выдачи по другим льготным ипотекам (сельхоз ипотека, семейная ,  IT) были приостановлены ввиду исчерпания лимитов денег у банков, на показателях кредитования это почти никак не отразилось.

В Ленобласти в 2024 году было зарегистрировано 103 970 кредитных договоров, что на более чем 2 % превышает аналогичный показатель 2023 года. И на 20%  превышает 2021 год, года страна переживала пандемию, а ипотека выдавалась всего под 7%. Объяснить такой парадокс можно тем, что в прошедший год банки существенно подняли размер первоначального взноса, в результате средняя сумма выдаваемых кредитов сократилась. соответственно долговая нагрузка уменьшилась и это позволило платить заёмщикам большие проценты. При  этом с возможностью досрочного погашения кредита.

В заключении отметим, что загородный рынок, пожалуй, лучше городского справился с вызовами 2024 года: фактическое закрытие ипотеки, высокая инфляция, сокращение рабочей силы и рост её стоимости. И это говорит о его высокой устойчивости и могучем потенциале роста в будущем, но не в 2025 году. В 2025 году мы будем наблюдать плато с небольшими дивергенциями вниз и вверх.

В 2025 году  девелоперы будут активно предлагать рассрочку на земельные участки. И можно с уверенностью сказать, что рассрочка уже становится явным трендом.

По всей видимости будет медленно нарастать число сделок с использованием эскроу счетов. Государство уж очень активно это продвигает.