О стандартах коттеджных посёлков под индивидуальное строительство
Эпоха стихийного самостроя коттеджных посёлков, которую мы наблюдали в период 90-х-нулевых годов постепенно заканчивается. Десятые и двадцатые годы можно назвать периодом переходным от стихийных к организованным застройкам.
Потребность в регулировании параметров коттеджных застроек давно уже назрела.
В регулировании заинтересованы и граждане, желающие жить в организованных коттеджных застройках.
В этом заинтересованы и банки, которые хотят видеть стандартные проекты в стандартных посёлках, чтобы позволило им более точно оценивать стоимость земли и частных домов при выдаче кредитов.
И не соответствие одних и тех же параметров в разных нормативных актах также требует приведение к единообразию. Встречаются случаи, когда предельные параметры в региональных нормах градостроительного проектирования РНГП отличаются от тех же параметров, приводимых в местных нормах градостроительного проектирования МНГП. А ведь эти базовые документы берутся за основу при подготовки генеральных планов и проектов планировки территорий.
Помимо регионального, существует отраслевой уровень нормативно-правового регулирования сферы ИЖС.
Наиболее значимые из них:
- СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений
- СП 476.1325800.2020. Свод правил. Территории городских и сельских поселений. Правила планировки, застройки и благоустройства жилых микрорайонов
- СП 53.13330.2019. Свод правил. Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения.
В феврале 2024 года был принят пакет из 4-х новых сводов правил в сфере градостроительства, основой для которых послужил Стандарт комплексного развития территорий КРТ - методическое руководство, разработанное Минстроем России и ДОМ.РФ в 2016-2019 годах.
Новые своды правил, утверждённые Минстроем России, созданы в развитие СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Они регламентируют основополагающие параметры, влияющие на качество городской среды, которые до разработки сводов правил отсутствовали в нормативном поле или были недостаточными.
Положения СП 533.1325800.2024 «Градостроительство. Модель городской среды малоэтажная. Правила проектирования» учитывались при разработке региональных требований к развитию территорий ИЖС.
Федеральный закон №476-ФЗ (2021) интегрировал ИЖС в систему комплексного развития территорий КРТ. Это позволило профессиональным девелоперам выступать застройщиками проектов ИЖС с обязательствами по созданию инфраструктуры.
Поправки в ФЗ-214 об эскроу-счетах для ИЖС открыли доступ к льготным ипотечным программам (в первую очередь «Семейной ипотеке») при строительстве индивидуальных домов по договорам строительного подряда. Это сделало ИЖС доступнее для широких слоёв населения и одновременно повысило ответственность застройщиков перед покупателями и защитило заказчиков.
Первыми кто постарались составить единые стандарты ИЖС оказались специалисты Московской области. Разработанный ими документ занимает 208 страниц.
В этой статье мы обсудим лишь некоторые параметры, которые предлагается ввести для ИЖС.
При проектировании коттеджных посёлков под территории общего пользования, включающие дороги, гостевые парковки, зоны въезда, павильоны насосных станций с водоохранными зонами, детские, спортивные площадки, парковые зоны девелоперы обычно отводят от 20 до 27% от общей площади земли. И чем это процент выше, тем просторнее кажется посёлок и в нём больше пространства для прогулок жителей внутри территории посёлка и выше качество жизни в посёлке. Но сильно увеличивать этот процент девелопер не может из-за экономических показателей, который должен обеспечить проект. Чем больше отводится земли под общее пользование, тем меньше остаётся земли на продажу.
И в этом конфликте интересов каждый раз девелопер старается найти компромисс.
Специалисты Московской области вводят свой показатель и предлагают, чтобы площадь благоустройства составляла не менее 15% от общей площади территории ИЖС. В том числе не менее 2,4% должно быть выделено под детские и спортивные площадки. Контейнерные площадки для сбора ТБО должны быть не менее 0,03м2 на человека (минимум 10 м2), а для крупногабаритных отходов не менее 27м2. Все площадки общего пользования должны быть освещены и оборудованы видеонаблюдением, подключенным к системе "Безопасный регион".
Вот здесь хотелось бы не согласиться с коллегами. И связано это в том числе со спецификой Ленинградской области.
В настоящее время действует правило при переводе земли под ИЖС необходимо пожертвовать, передать в дар Правительству Ленобласти 20% от общей площади переводимого под ИЖС массива земли.
В итоге "потери" полезной (продаваемой) земли составляют:
- 20% - передаётся в дар для дальнейшей передачи участникам СВО, членам их семей или многодетным
- около 20% уходит на внутриквартальные проезды при ширине проездов в красных линиях 15 метров.
- 15% - коллеги предлагают использовать под благоустройство.
Суммарные вычеты продаваемой площади составляют 55%. Предназначенной для продажи земли остаётся всего 45%. Это не много. И это будет приводить к росту стоимости 1 сотки земли.
По нашему мнению, достаточно оставлять на благоустройство в 3 раза меньше, т.е. 5%.
Что касается ширины в красных линиях, то на центральных улицах местного значения нам видится не одна и те же фиксированная цифра, а коридор в зависимости от класса посёлка, шириной от 14 до 15 метров. Это зависит от набора инженерных сетей, которые надо проложить вдоль обочин дорог.
А вот для тупиковых проездов, ширину в красных линиях можно сократить до 9-10 метров и ширину проезжей части 3,5-4 метра.
Минимальный размер земельного участка для строительства индивидуального жилого или садового дома предлагается 600м2 с допущением до 20% участков размером 400 кв.м.
Практика загородного девелопера 1-й Академии недвижимости подтверждает эти цифры. В Ленобласти правилами землепользования и застройки ПЗЗ устанавливается минимальный параметр участка 600м2, а в ПЗЗ Санкт-Петербурга допустимая минимальная площадь для участков под СНТ и ИЖС может составлять 400м2.
В настоящее время наблюдается смещение покупательского спроса в сторону уменьшения площадей земельных участков, мы допускаем, что в дальнейшем эти предельные показатели будут и дальше снижаться вслед за снижением покупательской способности и роста цен. И в этом нет ничего страшного.
В Испании, например, нормой является площадь участков под ИЖС всего 1,5 сотки. На таком участке помещается 2-х этажных дом площадью 106 м2, маленький открытый бассейн и открытое место для парковки автомобиля. Для тех, кто хочет сменить городскую квартиру на частный дом и не желает заниматься садом и огородом, такой площади участка вполне достаточно. А вот места для прогулок и отдыха в таких коттеджных посёлках располагаются в местах общего пользования.
Специалисты из Московской области предлагают, чтобы все дороги и проезды внутри коттеджных посёлков имели твёрдое покрытие.
На наш взгляд для посёлков бизнес и элит класса, это должно быть обязательным условием, для эконом - нет, а для комфорт может допускаться комбинация: центральны дороги в твёрдом покрытии, а тупиковые проезды нет.
Ширина дорог при 2-х стороннем движении предлагается 6 метров. Наша практика показывает, что вполне хватает и 5,5 метров. И этот параметр закреплен в РНГП.
Вот ещё интересное предложение: «пешеходная доступность от остановки общественного транспорта до въезда на территорию посёлка не должна превышать 800 метров». Идея хорошая, но не совсем понятно, как девелопер на это может повлиять, ведь этот вопрос находится в зоне ответственности транспортного комитета. А когда тот решит узаконить остановку рядом с коттеджным посёлком трудно сказать. Он может отказать в организации такой остановки по соображениям экономии областного бюджета. И что в этом случае делать девелоперу? Отказываться от проекта или десятилетиями ждать пока появится остановка? Или скорее всего брать на себя в рамках КРТ строительство дороги и остановки общественного транспорта. Но это может серьёзно удорожить проект и соответственно стоимость земли и домостроений. А ведь одной из главных политических задач является доступность жилья для населения.
Двоякое мнение возникает в отношении предложения по установлению минимальной электрической мощности на домовладение 15 кВт, расход газа - 3,8 м3/час для домов площадью до 200 м2 и 7 м3/час для домов большей площади. Норма водоснабжения 1,5 м3 в сутки на дом.
Если есть газ и дом до 200 м2, то ему вполне достаточно будет 10 кВт. Напомним, что на квартиру с газовой плитой выделяется всего 3 кВт и этого вполне хватает. Отопление в загородном доме будет от газового котла.
18-летняя практика управления коттеджными посёлками компаниями, входящими в группу компаний 1-й Академией недвижимости, показывает, что в посёлках численностью 200-300 домовладений средний расход воды на дом не превышает 0,5 м3/сутки. за исключением летнего времени - сезона полива. Для полива участка не хватит воды в объёме 1,5 м3/сутки. Для целей полива мы рекомендуем организовывать собственную скважину на участке или колодец, а также аккумулировать дождевую воду в резервуары ёмкостью 10-25 м3.
Подводя итоги по рассмотренным показателям, можно предложить коллегам из Московской области подготовить дифференцированные показатели для посёлков разных классов: эконом, комфорт, бизнес и элит. И чем выше класс посёлка, тем больший процент земли нужно отводить под благоустройство, большие показатели расхода по инженерным нагрузкам устанавливать, просто потому что площади домов в посёлках эконом и элит классов могут отличаться в разы, как и площади участков.
На картинке рендер коттеджного посёлка "Вишнёвский берег" (Ленобласть).